Supuesto del ejemplo: apartamento de segunda mano de 300.000 €
Como explicamos en la página sobre la compra de vivienda en Madrid, todo comprador extranjero necesita un número de NIE para cualquier operación inmobiliaria. En este ejemplo, un comprador iraní, residente o no residente en España, adquiere un apartamento de segunda mano (no de obra nueva) por 300.000 € en Madrid. Al tratarse de una vivienda de segunda mano, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en lugar del impuesto sobre el valor añadido (IVA).
| Gasto | Tipo o importe aproximado | Importe en este ejemplo |
|---|---|---|
| Precio de compra de la vivienda | — | 300.000 € |
| Impuesto de transmisiones de vivienda de segunda mano (ITP en Madrid) | 6% del precio de la vivienda | 18.000 € |
| Honorarios de notario | Arancel oficial escalonado, aproximadamente el 0,4% del precio de la vivienda | Aprox. 1.200 € |
| Honorarios del Registro de la Propiedad | Arancel oficial escalonado, aproximadamente entre el 0,25% y el 0,3% del precio de la vivienda | Aprox. 800 € |
| Honorarios de gestoría (trámites administrativos) | Importe fijo aproximado | Aprox. 400 € |
| Honorarios de abogado y asesor jurídico | Aproximadamente el 1% del precio de la vivienda | Aprox. 3.000 € |
| Total de gastos adicionales | Aprox. 7,8% del precio de la vivienda | Aprox. 23.400 € |
| Coste total de la compra (precio + gastos adicionales) | — | Aprox. 323.400 € |
Los honorarios de notario y de registro de la propiedad se calculan según un arancel oficial escalonado, cuyo porcentaje suele disminuir a medida que aumenta el precio de la vivienda. Los honorarios de abogado también varían según la complejidad del expediente y el despacho elegido. Antes de firmar el contrato de arras, pide a tu asesor un presupuesto exacto.
Diferencia con la vivienda de obra nueva
Si este mismo apartamento de 300.000 € fuera de obra nueva (comprado directamente al promotor) en lugar de segunda mano, en vez del 6% de impuesto de transmisiones se aplicaría el impuesto sobre el valor añadido (IVA) al 10%, es decir, 30.000 € en lugar de 18.000 € —además del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que en algunos casos también grava este tipo de operaciones—. Por ello, el coste total de comprar una vivienda de obra nueva suele situarse más cerca del extremo superior del rango del 10% al 13%.
Gastos anuales tras la compra
Además de los gastos únicos de la compra, los propietarios no residentes en España deben pagar anualmente el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) calculado sobre el valor catastral de la vivienda; este gasto no está incluido en el cálculo anterior y debe tenerse en cuenta por separado en el presupuesto anual.
Se recomienda que, a la hora de planificar tus finanzas, en lugar del 7,8% exacto de este ejemplo, reserves al menos entre el 8% y el 9% del precio de la vivienda para gastos adicionales, de modo que quede cubierto ante variaciones en los aranceles o gastos imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿Estos gastos son iguales para todos los tipos de vivienda?
No. Este cálculo se ha hecho para una vivienda de segunda mano. Para una vivienda nueva, en lugar del ITP debe calcularse el IVA al 10%, lo que aumenta el coste total.
¿Se puede eliminar alguno de estos gastos?
El impuesto de transmisiones y los honorarios de notario y de registro de la propiedad son obligatorios. Los honorarios de abogado y de gestoría no son legalmente obligatorios, pero eliminarlos aumenta el riesgo jurídico de la operación.
¿Estos importes son diferentes en otras ciudades de España?
Sí. El tipo del impuesto de transmisiones lo fija cada comunidad autónoma de forma independiente, y puede oscilar entre el 6% en Madrid y más del 10% en algunas otras comunidades.