El visado dorado de España a través de la compra de una vivienda por más de 500.000 euros se suprimió por completo en abril de 2025. Ahora comprar una vivienda no genera por sí sola ningún derecho de residencia. Quienes buscan la residencia deben valorar otras vías, como la residencia no lucrativa.
Obtener el NIE, el primer paso
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número fiscal que todo extranjero, residente o no residente en España, necesita para cualquier trámite oficial, incluida la compra de una vivienda. Este número puede obtenerse a través de la Embajada de España en Teherán o, mediante poder notarial, a través de un representante legal en España.
Pasos para comprar una vivienda
- Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria en España
- Realizar la due diligence legal de la vivienda (situación registral, deudas, licencias de obra)
- Firmar el contrato de arras y abonar la señal
- Firmar la escritura pública ante notario y abonar el importe restante
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Impuestos y gastos adicionales
| Gasto | Importe aproximado |
|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para vivienda de segunda mano (ITP en Madrid) | 6% del precio de la vivienda |
| IVA para vivienda de obra nueva | 10% del precio de la vivienda |
| Honorarios de notaría e inscripción registral | Aproximadamente del 1% al 2% del precio de la vivienda |
| Honorarios de abogado y asesoría legal | Aproximadamente del 1% al 1,5% del precio de la vivienda |
Impuesto anual para no residentes
Los propietarios no residentes en España, aunque no alquilen la vivienda, deben pagar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre el valor catastral de la vivienda. Si la vivienda se alquila, el impuesto se calcula sobre los ingresos reales del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda en España me da derecho a residencia?
No. El visado dorado a través de la compra de vivienda se suprimió en 2025. Comprar una vivienda ya no genera residencia por sí sola.
¿Necesito ser residente en España para comprar una vivienda?
No. Cualquier extranjero, residente o no residente, puede comprar una vivienda en España obteniendo un número de NIE.
¿Cuáles son los gastos adicionales de comprar una vivienda en Madrid?
Normalmente entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda, incluyendo impuestos, honorarios de notaría, inscripción registral y honorarios del abogado.