فرض مثال: آپارتمان دستدوم ۳۰۰٬۰۰۰ یورویی
همان‌طور که در صفحه خرید ملک در مادرید توضیح داده‌ایم، خریدار خارجی برای هرگونه معامله ملکی به شماره NIE نیاز دارد. در این مثال، یک خریدار ایرانی مقیم یا غیرمقیم اسپانیا، آپارتمانی دستدوم (نه نوساز) به قیمت ۳۰۰٬۰۰۰ یورو در مادرید خریداری می‌کند. چون ملک دستدوم است، مالیات انتقال (ITP) بهجای مالیات بر ارزش افزوده (IVA) اعمال میشود.
| هزینه | نرخ یا مبلاغ تقریبی | مبلغ برای این مثال |
|---|---|---|
| قیمت خرید ملک | — | ۳۰۰٬۰۰۰ یورو |
| مالیات انتقال ملک دستدوم (ITP در مادرید) | ۶٪ از قیمت ملک | ۱۸٬۰۰۰ یورو |
| هزینه دفتر اسناد رسمی (Notario) | تعرفه رسمی پلکانی، تقریباً ۰.۴٪ از قیمت ملک | حدود ۱٬۲۰۰ یورو |
| هزینه ثبت ملک (Registro de la Propiedad) | تعرفه رسمی پلکانی، تقریباً ۰.۲۵٪ تا ۰.۳٪ از قیمت ملک | حدود ۸۰۰ یورو |
| هزینه گزتوریا (Gestoría — انجام مراحل اداری) | مبلغ ثابت تقریبی | حدود ۴۰۰ یورو |
| هزینه وکیل و مشاور حقوقی | حدود ۱٪ از قیمت ملک | حدود ۳٬۰۰۰ یورو |
| جمع کل هزینه‌های جانبی | حدود ۷.۸٪ از قیمت ملک | حدود ۲۳٬۴۰۰ یورو |
| هزینه کل خرید (قیمت ملک + هزینه‌های جانبی) | — | حدود ۳۲۳٬۴۰۰ یورو |
هزینه دفتر اسناد رسمی و ثبت ملک بر اساس تعرفه رسمی پلکانی محاسبه میشود که با افزایش قیمت ملک، درصد آن معمولاً کاهش می‌یابد. هزینه وکیل نیز بسته به پیچیدگی پرونده و دفتر حقوقی انتخابی متفاوت است. پیش از امضای قرارداد بیعانه، برآورد دقیق را از مشاور خود درخواست کنید.
تفاوت با ملک نوساز
اگر همین آپارتمان ۳۰۰٬۰۰۰ یورویی بهجای دستدوم، نوساز (خریداری‌شده مستقیم از سازنده) باشد، بهجای مالیات انتقال ۶٪، مالیات بر ارزش افزوده (IVA) به میزان ۱۰٪ اعمال میشود، یعنی ۳۰٬۰۰۰ یورو بهجای ۱۸٬۰۰۰ یورو — علاوه بر مالیات حق تمبر اسناد حقوقی (AJD) که در برخی موارد نیز به این نوع معاملات تعلق میگیرد. به همین دلیل، هزینه کلی خرید ملک نوساز معمولاً نزدیک‌تر به بالای محدوده ۱۰ تا ۱۳ درصد قرار میگیرد.
هزینه‌های سالانه پس از خرید
علاوه بر هزینه‌های یک‌باره خرید، مالکان غیرمقیم اسپانیا باید سالانه مالیات درآمد غیرمقیم (IRNR) بر اساس ارزش کاداستری ملک پرداخت کنند؛ این هزینه در محاسبه بالا لحاظ نشده و باید جداگانه در بودجه سالانه در نظر گرفته شود.
توصیه میشود هنگام برنامه‌ریزی مالی، بهجای ۷.۸٪ دقیق این مثال، حداقل ۸ تا ۹ درصد قیمت ملک را برای هزینه‌های جانبی در نظر بگیرید تا نوسانات تعرفه‌ها یا هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده پوشش داده شود.
سوالات متداول
آیا این هزینهها برای همه انواع ملک یکسان است؟
خیر. این محاسبه برای ملک دستدوم انجام شده است. برای ملک نوساز، بهجای ITP باید IVA به میزان ۱۰٪ محاسبه شود که هزینه کلی را افزایش میدهد.
آیا می‌توان برخی از این هزینهها را حذف کرد؟
مالیات انتقال و هزینه دفتر اسناد رسمی و ثبت ملک اجباری هستند. هزینه وکیل و گزتوریا اجباری قانونی ندارند اما حذف آن‌ها ریسک حقوقی معامله را افزایش میدهد.
آیا این مبالغ در سایر شهرهای اسپانیا متفاوت است؟
بله. نرخ مالیات انتقال توسط هر منطقه خودمختار جداگانه تعیین میشود و میتواند از ۶٪ در مادرید تا بیش از ۱۰٪ در برخی مناطق دیگر متفاوت باشد.